Investimento imobiliário na Aroeira: porque 2026 pode ser o ano certo para investir perto de Lisboa
Se está a considerar investir em imóveis perto de Lisboa, há uma zona que tem estado no radar dos investidores mais atentos — e talvez ainda não tenha ouvido falar dela. Chama-se Herdade da Aroeira, fica a 20 minutos do centro da capital, e está a registar uma das valorizações mais consistentes da Margem Sul.
Sou o Miguel Gomes, vivo na Aroeira e trabalho aqui como consultor imobiliário. Nos últimos anos, tenho acompanhado de perto a transformação desta zona — e as previsões para 2026 são francamente entusiasmantes. Deixe-me explicar porquê.
O contexto: porque 2026 será um bom ano para investimento imobiliário em Portugal
Antes de falar da Aroeira especificamente, vale a pena perceber o que está a acontecer no mercado nacional.
A Comissão Europeia está a prever um crescimento de 5,1% no investimento em construção em Portugal para 2026. As taxas de juro estão a descer — o BCE aponta para 2% nas taxas de depósito até ao final de 2025. E Lisboa posicionou-se como a 10.ª cidade mais atrativa para investimentos imobiliários na Europa, segundo o relatório Emerging Trends in Real Estate.
Traduzindo: o dinheiro está mais acessível, o mercado está aquecido, e os investidores internacionais continuam a olhar para Portugal como destino seguro.
Mas aqui está o problema: Lisboa está cara. Muito cara.
O preço médio no centro da capital ronda os 4.425€ por metro quadrado. Cascais? 4.201€/m². Para muitos investidores, os números já não fecham como antigamente.
É aqui que a Margem Sul — e a Aroeira em particular — entra na equação.
Aroeira: o segredo mais bem guardado da Margem Sul de Lisboa
A Herdade da Aroeira não é nova. Existe há décadas, com dois campos de golfe desenhados por Robert Trent Jones Jr. e Ronald Fream, 350 hectares de pinhal protegido, e praias a 5 minutos. Mas nos últimos anos, algo mudou.
A procura disparou.
Famílias que trabalhavam em Lisboa descobriram que conseguem viver aqui com qualidade de vida superior, a 20 minutos do escritório. Investidores internacionais começaram a reparar nos preços — 20 a 30% mais baixos que Cascais para produtos equivalentes. E o mercado de arrendamento, tanto de longo prazo como turístico, tem sido consistentemente forte.
Aqui estão os números que interessam:
Preços médios na Aroeira (2025):
T2: €250.000 - €450.000 (€3.000-€4.500/m²)
T3: €350.000 - €650.000 (€3.200-€4.800/m²)
Moradias: €650.000 - €3.000.000
Compare com Cascais: está a poupar entre €800 a €1.200 por metro quadrado. Num T3 de 120m², são €96.000 a €144.000 de diferença.
E a valorização? Propriedades bem posicionadas na Aroeira têm registado crescimentos anuais de 6-8%, acima da média nacional de 4,5%.
Três razões pelas quais a aroeira é diferente de outros investimentos perto de Lisboa
1. Escassez estrutural (e isso é bom para si)
A Herdade está praticamente esgotada em termos de solo disponível para novos projetos. Isto significa que a oferta está controlada — e quando a procura cresce (e está a crescer), os preços sobem.
Em 2024, Portugal licenciou apenas 28.000 novas habitações. Insuficiente para a procura. Na Aroeira, onde não se constrói praticamente nada de novo, esta pressão é ainda maior.
2. Dois mercados em um: arrendamento e valorização
A Aroeira oferece algo raro: rendimento forte E valorização de capital.
Arrendamento de longo prazo: Um T3 na Aroeira arrenda facilmente por €1.800-€2.500/mês. A procura vem de famílias expatriadas, profissionais que trabalham em Lisboa, e pessoas que valorizam qualidade de vida. São inquilinos estáveis, com contratos de 2-5 anos.
Arrendamento turístico: Golfistas, famílias em férias, grupos que procuram praia e natureza. Um T3 pode gerar €1.500-€3.000/semana durante a época alta. A rendibilidade bruta pode chegar aos 7-10% ao ano se bem gerido.
E ao mesmo tempo, o imóvel valoriza. Nos últimos três anos, conheço apartamentos T3 que subiram de €380.000 para €480.000. Isso é 26% de valorização — enquanto geravam €1.800/mês de renda.
3. Está a 20 minutos de Lisboa (e isso muda tudo)
Comporta é linda, mas está a 1h15 de Lisboa. Cascais é prático, mas está sobrelotado e caro. A Aroeira tem o equilíbrio perfeito: natureza, golfe, praia, segurança — e está a 20 minutos da capital.
Para investidores, isto traduz-se em:
Maior pool de potenciais inquilinos (quem trabalha em Lisboa)
Acessibilidade para mostrar o imóvel
Facilidade de gestão
Maior liquidez se quiser vender
O que comprar na Aroeira? Guia rápido por tipologia
Se procura rendimento + entrada acessível: Apartamento T2
Investimento: €250k-€450k | Renda esperada: €1.400-€1.900/mês | Yield: 4-6%
Os T2 são a porta de entrada. Perfeitos para arrendamento a casais ou para Airbnb. Baixa manutenção, custos de condomínio controlados (€80-€150/mês), e boa liquidez se precisar de vender.
Se quer o melhor dos dois mundos: Apartamento T3
Investimento: €350k-€650k | Renda esperada: €1.800-€2.500/mês | Yield: 4,5-7%
Este é o sweet spot. Os T3 são a tipologia mais procurada, tanto para venda como arrendamento. Famílias querem espaço, grupos de golfe preferem conforto, expatriados precisam de quartos para filhos. E a valorização tem sido superior à média.
Se vista para golfe ou pinhal, adicione 10-15% ao valor. Terraços grandes? Mais 8-12%. Condomínio com piscina? Mais 10-15%.
Se está a pensar grande: Moradias
Investimento: €650k-€3M | Renda esperada: €3.000-€8.000/mês | Yield: 3,5-5% (longo prazo) | 6-9% (turístico)
As moradias são o topo da pirâmide. Menos líquidas, mas com valorização muito forte (12-18% esperado até 2026). O mercado internacional adora moradias na Aroeira — reformados europeus, famílias com crianças, investidores que procuram exclusividade.
Uma moradia com piscina junto ao golfe? Prepare-se para pagar (e receber) premium.
Previsões para 2026: o que esperar
Vou ser direto: não tenho bola de cristal. Mas tenho dados, vivo no terreno, e converso todas as semanas com compradores e investidores. Aqui está o que vejo:
Valorização esperada em 2026:
T2 e T3: +10-15%
Moradias: +12-18%
Média nacional: +3,6%
Porquê esta diferença? Três fatores:
Taxas de juro a descer → mais compradores conseguem financiamento
Défice de oferta → há mais procura que casas disponíveis
Descoberta internacional → investidores estrangeiros estão a "descobrir" a Aroeira (antes só conheciam Cascais e Comporta)
Quem comprar agora, no final de 2025, posiciona-se para capturar essa valorização em 2026.
Três erros que investidores cometem na Aroeira
Erro #1: Não considerar custos ocultos
Comprar por €450.000 é só o início. Adicione:
Condomínio: €80-€200/mês (€960-€2.400/ano)
IMI: ~0,4% do valor (€1.800/ano)
Seguros: €300-€600/ano
Manutenção: 1-2% do valor/ano
Um T3 de €450k tem custos anuais de €4.000-€6.000. Se arrendar por €2.000/mês (€24.000/ano), o líquido é €18.000-€20.000. Ainda assim excelente, mas tem que contar com tudo.
Erro #2: Assumir que Airbnb é sempre melhor
Sim, pode render mais. Mas também:
Exige gestão ativa (ou pagar 15-20% a empresa)
Tem vazio sazonal (inverno é fraco)
Desgasta o imóvel mais rápido
Exige registo de Alojamento Local
Arrendamento de longo prazo dá menos dinheiro, mas é passive income verdadeiro. Escolha conforme o seu perfil.
Erro #3: Comprar sem conhecer o micro-mercado
Nem todos os T3 na Aroeira são iguais. Há condomínios melhor geridos, há zonas com melhor exposição solar, há ruas mais valorizadas. Um T3 em Aroeira I pode custar €400k. O mesmo em Aroeira Golf, com vista, custa €550k — mas valoriza mais rápido.
É aqui que um consultor local faz diferença. Conheço cada condomínio, cada rua, cada detalhe que impacta valor.
Como começar: próximos passos práticos
Se isto faz sentido para si, aqui está o que recomendo:
1. Defina o objetivo
Procura rendimento ou valorização? Longo prazo ou médio prazo? Quer gerir ativamente ou passive income? A resposta vai definir se compra T2, T3 ou moradia.
2. Faça as contas do financiamento
Com Euribor a descer, financiar ficou mais acessível. Para um T3 de €450k:
Entrada 20%: €90.000
Financiamento: €360.000 a 3,5% em 30 anos
Prestação: ~€1.615/mês
Se arrendar por €2.000/mês, o investimento auto-financia-se parcialmente.
3. Conheça a zona
Venha visitar. Sinta o ambiente, veja os condomínios, perceba o estilo de vida. A Aroeira não é para toda a gente — é mais tranquila que Cascais, mais exclusiva que Almada. Tem que gostar.
4. Trabalhe com alguém local
Posso mostrar-lhe propriedades, explicar nuances de cada zona, dar acesso a oportunidades off-market, e orientá-lo em todo o processo. Como moro aqui, conheço detalhes que consultores externos não conhecem.
A janela de oportunidade está aberta (mas não fica aberta para sempre)
Há uma frase que uso muito com os meus clientes: "O melhor momento para investir na Aroeira foi há 5 anos. O segundo melhor momento é agora."
Com as previsões para 2026, taxas de juro a descer, e a Aroeira ainda 20-30% mais barata que Cascais para qualidade equivalente, a janela está aberta. Mas à medida que mais investidores descobrem esta zona — e acredite, estão a descobrir — essa janela vai estreitando.
Não estou a dizer para comprar amanhã sem pensar. Estou a dizer para prestar atenção, fazer as contas, e avaliar se faz sentido para si.
Se fizer sentido, vamos conversar. Moro aqui, trabalho aqui, conheço o mercado melhor que ninguém. E posso ajudá-lo a encontrar o investimento certo.
Quer saber mais sobre investimento imobiliário na Aroeira? Entre em contacto comigo. Seja para uma conversa informal sobre o mercado, uma avaliação de propriedades disponíveis, ou para visitar a zona — estou aqui para ajudar.
Miguel Gomes
Consultor Imobiliário RE/MAX Almada | Residente na Herdade da Aroeira
Especialista em Investimento Imobiliário na Aroeira e Margem Sul de Lisboa
Investir em imóveis perto de Lisboa nunca foi tão acessível. Descubra porque a Aroeira é a escolha de investidores inteligentes em 2026.O seu blog sobre a Aroeira.
Perguntas Frequentes acerca do mercado imobiliário na Aroeira em 2026
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Sim, o investimento imobiliário na Aroeira apresenta excelentes perspetivas para 2026. A Herdade da Aroeira, localizada a 20 minutos de Lisboa, combina valorização patrimonial consistente (6-8% ao ano) com rendimentos de arrendamento atrativos (yields de 4-7%). Com as taxas de juro a descer e a escassez estrutural de oferta na zona, os imóveis na Aroeira estão 20-30% mais baratos que Cascais para qualidade equivalente. As previsões apontam para valorização de 10-15% em 2026, tornando este o momento ideal para investir em imóveis perto de Lisboa. A proximidade à capital, infraestruturas de luxo (golfe, praia, natureza) e crescente interesse internacional fazem da Aroeira uma das melhores opções de investimento imobiliário na Margem Sul de Lisboa.
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O investimento imobiliário na Aroeira varia conforme a tipologia do imóvel. Apartamentos T2 custam entre €250.000 e €450.000, oferecendo o ponto de entrada mais acessível para investidores. Apartamentos T3, a tipologia mais procurada, situam-se entre €350.000 e €650.000, representando o melhor equilíbrio entre investimento inicial, procura de arrendamento e potencial de valorização. Moradias na Aroeira começam em €650.000 e podem ultrapassar €3.000.000 para propriedades de luxo com piscina e vista para golfe. Para investidores que procuram maximizar rentabilidade, os T3 são o sweet spot, gerando rendas mensais de €1.800-€2.500 com forte procura tanto para arrendamento de longo prazo como turístico. Comparando com Lisboa centro (€4.425/m²) ou Cascais (€4.201/m²), investir na Aroeira a €3.500-€4.500/m² representa poupança significativa com potencial de valorização superior.
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A rentabilidade do investimento imobiliário na Aroeira destaca-se no panorama nacional. Para arrendamento de longo prazo, os yields brutos situam-se entre 4-6% ao ano, com rendas mensais de €1.400-€1.900 para T2 e €1.800-€2.500 para T3. O arrendamento turístico pode gerar yields de 7-10% anuais, com rendas semanais de €1.500-€3.000 durante época alta, embora exija gestão mais ativa. Adicionalmente, a valorização patrimonial na Aroeira tem sido de 6-8% ao ano, significativamente acima da média nacional de 4,5%. Um exemplo concreto: um T3 comprado por €400.000 em 2022 gerou €52.200 líquidos em rendas ao longo de 3 anos e valorizou para €480.000, resultando em ROI total de 33%. Esta combinação de cash flow estável mais valorização de capital torna o investimento na Aroeira particularmente atrativo para investidores que procuram retorno a médio-longo prazo perto de Lisboa.
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Para investimento imobiliário perto de Lisboa, a Aroeira oferece melhor relação preço-potencial que Cascais. Enquanto Cascais apresenta preços médios de €4.201/m², a Aroeira situa-se em €3.500-€4.500/m² para qualidade equivalente, representando poupança de 20-30%. Ambas oferecem lifestyle premium (golfe, praia, segurança), mas a Aroeira tem vantagens específicas para investidores: maior potencial de valorização por estar ainda em fase de descoberta internacional, menos saturação turística, e comunidade mais exclusiva e residencial. Cascais é mais urbano e cosmopolita, ideal para quem valoriza vida noturna e comércio intenso. A Aroeira é mais tranquila e focada em natureza, perfeita para famílias e investidores focados em rendimento de arrendamento estável. Para valorização de capital, a Aroeira tem registado crescimentos superiores (6-8% vs 4-5% em Cascais). A proximidade similar a Lisboa (20-25 minutos) torna ambas acessíveis, mas o preço inferior da Aroeira permite entrada mais acessível ou carteira diversificada com o mesmo capital.
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Sim, é perfeitamente possível financiar o investimento imobiliário na Aroeira através de crédito habitação em Portugal. Os bancos portugueses oferecem até 80% de financiamento (LTV - Loan to Value) para imóveis de investimento, sendo necessária entrada mínima de 20%. As condições atuais são favoráveis: taxas variáveis situam-se em Euribor 12 meses (atualmente ~2,5%) mais spread bancário de 0,7%-1,5%, resultando em taxas finais de 3-4%. Taxas fixas estão disponíveis entre 3-4% para prazos de 10-20 anos. Com as previsões do BCE a apontar descida das taxas para 2% em 2026, o momento é particularmente favorável para financiar. Exemplo prático: para um T3 de €450.000 com 20% entrada (€90.000), o financiamento de €360.000 a 3,5% em 30 anos resulta em prestação mensal de aproximadamente €1.615. Se arrendar por €2.000/mês, o investimento auto-financia-se parcialmente desde o início, com o inquilino a pagar a maioria da prestação enquanto o imóvel valoriza.
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Para maximizar o investimento imobiliário na Aroeira, a escolha da zona é fundamental. A Herdade da Aroeira é a localização premium, com vista direta para os campos de golfe, com prémio de 15-25% face a localizações equivalentes, mas oferecendo máxima valorização e forte procura de por classes altas e famílias. A zona circundante à Herdade oferece preços ligeiramente mais acessíveis com excelente qualidade, sendo excelente para investidores focados em rendimento de arrendamento imediato. Esta zona combina lifestyle de praia com preços competitivos e crescente valorização. A escolha depende do objetivo: para rendimento máximo e gestão passiva, Aroeira é ideal; para valorização de capital superior,Herdade da Aroeira justifica o prémio.
Como consultor local residente, conheço micro-localizações específicas (ruas, condomínios) que maximizam o retorno. -
Sim, investidores estrangeiros podem livremente comprar imóveis na Aroeira para investimento sem qualquer restrição. Cidadãos da União Europeia têm processo idêntico aos portugueses, necessitando apenas de NIF (Número de Identificação Fiscal) português, obtido gratuitamente nas Finanças ou online. Cidadãos extra-UE (incluindo Reino Unido pós-Brexit, EUA, Canadá, Brasil) também podem comprar livremente, com o mesmo requisito de NIF. O processo de compra é simples e seguro: identificação do imóvel, negociação, CPCV (Contrato Promessa Compra e Venda), financiamento (se aplicável), e escritura pública. Portugal oferece segurança jurídica robusta para investidores internacionais. Muitos investidores estrangeiros escolhem a Aroeira pela combinação de: proximidade a Lisboa (hub internacional), lifestyle mediterrânico de qualidade, valorização patrimonial consistente, sistema fiscal competitivo, e facilidade de gestão à distância. Como consultor bilíngue residente na Aroeira, apoio regularmente investidores internacionais em todo o processo, desde identificação até gestão pós-compra.
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O mercado de arrendamento na Aroeira é excepcionalmente forte, com procura consistente em ambos os segmentos. Para arrendamento de longo prazo, a procura vem de três perfis principais: famílias expatriadas (executivos transferidos para Lisboa), profissionais portugueses que valorizam qualidade de vida mantendo proximidade ao trabalho, e reformados ativos. As rendas mensais situam-se em €1.400-€1.900 para T2 e €1.800-€2.500 para T3, com contratos típicos de 2-5 anos garantindo estabilidade. A taxa de ocupação é superior a 95%, com tempos médios de arrendamento inferiores a 30 dias para imóveis bem apresentados. Para arrendamento turístico, a Aroeira beneficia de procura durante todo o ano: golfistas (primavera/outono), famílias de praia (verão), e eventos corporativos (ano inteiro). Rendas semanais alcançam €1.200-€2.000 para T2 e €1.500-€3.000 para T3, com taxa de ocupação média de 60-70% bem gerido. A combinação de golfe internacional, praias próximas, natureza, e distância de Lisboa cria procura resiliente. Muitos investidores optam por estratégia mista: arrendamento longo prazo 9 meses + turístico 3 meses verão, maximizando rendimento e ocupação.